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為規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款行為,防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》及《湖南省住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》、《永州市住房住房公積金管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章,結(jié)合永州實(shí)際,特制定本規(guī)定。

一、貸款對(duì)象

凡在我市繳存住房公積金且具有完全民事行為能力的在職職工、配偶以及與繳存人在同一戶籍的未成年子女,在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí),均可以繳存職工名義申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款;對(duì)來(lái)我市購(gòu)買住房的省內(nèi)繳存住房公積金的職工可以在我市申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。

二、貸款條件

1、借款人及其所在單位必須按月連續(xù)足額繳存住房公積金,無(wú)欠繳、停繳記錄。

2、個(gè)人征信良好,有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有按期償還貸款本息的能力。

3、具有購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的合同或有關(guān)審批、證明文件及首付款憑證。

4、同意辦理住房公積金貸款擔(dān)保、房產(chǎn)抵押或有價(jià)證券質(zhì)押等手續(xù)。

三、基本資料

借款人需提供本人和配偶的身份證、戶口本、婚姻狀況證明(婚姻登記機(jī)關(guān)出具)、住房公積金卡、工資卡、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件,本人及配偶近期1寸彩照1張,如用他人房產(chǎn)做擔(dān)保還需提供擔(dān)保人的身份證、戶口本、婚姻狀況證明(婚姻登記機(jī)關(guān)出具)原件及復(fù)印件。

四、證明資料

依據(jù)貸款用途提供相應(yīng)證明材料,證明材料的時(shí)效為3年,以最后一個(gè)相關(guān)部門辦好手續(xù)的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算。

(1)購(gòu)買商品房

為加強(qiáng)購(gòu)房真實(shí)性審查,統(tǒng)一貸款申請(qǐng)憑證,其中現(xiàn)房貸款的,提供銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或契稅發(fā)票;期房貸款的,提供房產(chǎn)部門備案的購(gòu)房合同和首付款憑證。

①已取得房產(chǎn)證的,需提供房產(chǎn)證、契稅完稅憑證、共有產(chǎn)權(quán)的需提供房屋共有人的證明資料。

②未取得房產(chǎn)證的,需提供購(gòu)房合同、首付款憑證。

(2)購(gòu)買單位經(jīng)濟(jì)適用房

需提供購(gòu)房合同、批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的文件、購(gòu)房職工花名冊(cè)(單位出具)、首付款憑證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃施工許可證、土地使用證。

(3)建房

提供規(guī)劃部門的審批文件,土地使用證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證,合作建房則還應(yīng)提供建設(shè)工程施工許可證。為規(guī)范建房貸款金額,對(duì)建房貸款,根據(jù)造價(jià)部門公布的建房成本價(jià)格乘以300平方米(低于300平方米的按實(shí)際計(jì)算)再加上土地價(jià)格合計(jì)計(jì)算支取和貸款總金額。

(4)大修

提供房產(chǎn)證及所在地縣(含)以上房產(chǎn)管理部門出具的危房鑒定書(shū)及鑒定發(fā)票。

(5)拆遷安置

提供拆遷公告、安置協(xié)議、建房手續(xù)或購(gòu)房手續(xù)。

五、貸款種類

(1)現(xiàn)房貸款:借款人購(gòu)建自住住房申請(qǐng)貸款,提供另一套房產(chǎn)做抵押的貸款或購(gòu)買具有自有產(chǎn)權(quán)的自住住房并用其做抵押的(二手房)貸款。

(2)期房貸款:借款人到市住房公積金管理中心簽約樓盤購(gòu)買自住住房,在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款人代其支付剩余的購(gòu)房款,并將所購(gòu)商品房抵押給貸款人作為償還貸款擔(dān)保的按揭貸款。

(3)質(zhì)押貸款:市住房公積金管理中心以借款人或第三人提供的符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證作為質(zhì)押權(quán)利而向借款人發(fā)放的貸款。

(4)組合貸款:市住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金,商業(yè)銀行(交行、建行、工行)運(yùn)用信貸資金向同一借款人同時(shí)發(fā)放的用于購(gòu)買自住住房的個(gè)人住房擔(dān)保貸款,是政策性和商業(yè)性貸款的組合總稱。

發(fā)放住房公積金組合貸款,必須同時(shí)符合住房公積金貸款規(guī)定和商業(yè)貸款規(guī)定。借款人應(yīng)按相同的貸款期限及貸款總額的50%分別向管理中心及貸款銀行提出書(shū)面申請(qǐng),貸款總額不能超過(guò)住房公積金貸款限額的規(guī)定,同時(shí)提供相關(guān)資料由管理中心和貸款銀行分別進(jìn)行受理、調(diào)查和審批。

住房公積金組合貸款中的個(gè)人住房公積金貸款利率按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款利率原則上按人民銀行規(guī)定的同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行。已辦理住房公積金個(gè)人期房組合貸款的借款人可申請(qǐng)貼息,貼息額度為商業(yè)按揭貸款正常還款利息與住房公積金貸款利息差,借款人逾期還款所支付的罰息由借款人自行支付。

六、貸款額度

全市實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),即個(gè)人繳存住房公積金的最高貸款額度25萬(wàn)元(期房30萬(wàn)元),夫妻雙方繳存的最高貸款額度30萬(wàn)元(期房35萬(wàn)元);具體額度根據(jù)借款人實(shí)際情況按照相關(guān)政策綜合確定。

七、貸款期限

貸款年限最長(zhǎng)為30年,但不超過(guò)借款人國(guó)家法定退休年齡往后延長(zhǎng)5年(含5年)。

八、貸款利率

按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,遇法定利率調(diào)整,按新利率執(zhí)行;已發(fā)放的貸款于下年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新利率。第二次及以上使用住房公積金貸款利率按同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍執(zhí)行?，F(xiàn)執(zhí)行利率為5年以下(含5年的)的年利率為4.0%,5年以上的年利率為4.5%。

九、貸款流程

提供咨詢——受理申請(qǐng)——資格(資料)審查——抵押物評(píng)估——貸款審查和審批——簽訂合同——抵押登記——辦理?yè)?dān)保——銀行復(fù)核——發(fā)放貸款——貸后管理——貸款結(jié)清——解除合同并撤押。

十、貸款擔(dān)保

借款人申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保。擔(dān)保方式分為抵押、質(zhì)押、保證和抵押加階段性保證及擔(dān)保公司專業(yè)擔(dān)保等。其中貸款金額不應(yīng)超過(guò)抵押物現(xiàn)值的70%;用住房公積金賬戶余額做質(zhì)押的必須是2人以上(含2人),質(zhì)押的比例為1:1.43倍,用有價(jià)證券、存單等憑證做質(zhì)押的不得超過(guò)票面價(jià)值的90%;階段性保證由開(kāi)發(fā)商繳交貸款金額10%的保證金。為防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn),借款人應(yīng)辦理貸款反擔(dān)保,由擔(dān)保公司對(duì)其貸款提供全程擔(dān)保。

管理中心可根據(jù)具體情況,采用上述一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。在貸款期間,經(jīng)管理中心同意,借款人可根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)辦理變更貸款擔(dān)保方式。

十一、貸款資產(chǎn)管理

貸款資產(chǎn)包括受托銀行發(fā)放的貸款及形成的擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。貸款資產(chǎn)管理的范圍和內(nèi)容為:正常貸款日常監(jiān)督管理,逾期貸款的催收管理、抵押物、出質(zhì)權(quán)利的登記,擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的管理。資產(chǎn)的管理應(yīng)當(dāng)清晰、有序、完整、安全,并能夠隨時(shí)提供資產(chǎn)狀況及相關(guān)信息。

十二、貸款檔案管理

住房公積金貸款檔案由貸款審核、發(fā)放、催收、變更等行為所形成的,具有查考和利用價(jià)值的,為貸款和還款活動(dòng)提供依據(jù)的,歸檔保存的文件、合同及其他相關(guān)資料。貸款檔案的管理工作應(yīng)建立全面的貸款檔案規(guī)章制度及辦法,檔案資產(chǎn)移交、保管、使用須嚴(yán)格按照委托人有關(guān)的貸款檔案管理辦法及規(guī)定執(zhí)行。

十三、貸款償還

貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)的,實(shí)行到期一次性還本付息,利隨本清。貸款期限在一年以上的,實(shí)行等額本息按月還款法。

借款人可采取以下方式償還貸款本息:

(1)柜面還款方式。即借款人直接以現(xiàn)金、支票、儲(chǔ)蓄卡或儲(chǔ)蓄存折到受委托銀行規(guī)定的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)還款。

(2)委托扣款方式。即借款人、管理中心與銀行或借款人所在單位或財(cái)政工資統(tǒng)發(fā)中心簽訂協(xié)議,委托銀行或借款人所在單位或財(cái)政工資統(tǒng)發(fā)中心從其存款戶或工資中代扣償還貸款。

十四、法律責(zé)任及處理

(一)貸款償還期間,借款人出現(xiàn)下列情形之一的,依法追究法律責(zé)任:

1、借款人挪用貸款、改變貸款用途;

2、借款人未按約定償還貸款即逾期還款;

3、借款人提供證明、資料等文件有虛假、非法的情況;

4、擔(dān)保人擔(dān)保能力下降或擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、價(jià)值減少,借款人未按委托人的要求提供新的擔(dān)保;

5、違反本規(guī)定和貸款合同約定的其他行為。

(二)追究借款人的法律責(zé)任,可依法采取下列一種或數(shù)種處置措施:

1、限期糾正違約行為;

2、按約完成國(guó)家規(guī)定計(jì)收罰息;

3、提前收回全部貸款;

4、提前處置抵押物或質(zhì)押權(quán)利,以所得價(jià)值償還貸款本息;

5、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任;

6、限制辦理支取還款,將違法行為記入個(gè)人征信系統(tǒng);

7、依法采取其他手段追償貸款本息。

借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤、喪失民事行為能力又無(wú)代其履行債務(wù)的人或者其繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同的,管理中心應(yīng)及時(shí)行使抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)或質(zhì)權(quán)。

十五、差別化政策

1、抑制投資投機(jī)性不合理住房消費(fèi)需求。對(duì)繳存職工夫妻雙方都在永州工作到外地購(gòu)房的不予發(fā)放住房公積金貸款。

2、職工購(gòu)買首套自住住房的,實(shí)行可提可貸政策。借款人可先提取本人及配偶住房公積金用于支付購(gòu)房?jī)r(jià)款后再申請(qǐng)個(gè)人貸款,但提取與貸款總金額不得超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)款。

3、職工購(gòu)買第二套自住住房已申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的,不予發(fā)放貸款。繳存職工被認(rèn)定為“購(gòu)買第二套自住住房”的,提取或申請(qǐng)貸款只能享受其一。

4、停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工發(fā)放住房公積金貸款。

5、調(diào)整貸款首付比例和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。即:購(gòu)買首套90m2(含)以下自住住房首付比例為20%,90m2以上首付比例為30%,第二套住房首付比例為50%;第二次申請(qǐng)住房公積金貸款,利率按同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍執(zhí)行;期房按揭貸款首付比例和貸款利率按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、調(diào)整月繳存額測(cè)算可貸額度。個(gè)人繳存住房公積金的可貸額度測(cè)算由10萬(wàn)元提高到15萬(wàn)元,夫妻雙方繳存住房公積金的由10萬(wàn)元提高到20萬(wàn)元。

7、推行組合貸款。對(duì)因可貸額度測(cè)算未達(dá)到借款人申請(qǐng)金額的期房貸款,聯(lián)合商業(yè)銀行發(fā)放組合貸款以滿足借款人資金需要。

8、實(shí)行屬地貸款。為方便繳存職工,繳存地和購(gòu)房地不在同一城區(qū)的,借款人可以在住房公積金繳存地申請(qǐng)貸款,也可以在購(gòu)房所在地申請(qǐng)貸款。

9、完善限貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。由于2006年前公積金貸款和支取金額少,對(duì)這部分記錄不統(tǒng)計(jì)到貸款次數(shù)和“幾套房”認(rèn)定范圍內(nèi),擴(kuò)大可貸人群。

10、放寬征信認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)2010年前因當(dāng)時(shí)特定原因以個(gè)人名義為單位申請(qǐng)貸款(主要是信用社)而產(chǎn)生不良記錄的借款人,憑單位和貸款銀行相關(guān)證明及貸款還清記錄,不認(rèn)定為信用不良。對(duì)有助學(xué)貸款逾期記錄但已全部還清貸款的,不認(rèn)定為信用不良。

十六、附則

本規(guī)定由市住房公積金管理委員會(huì)辦公室負(fù)責(zé)解釋,自發(fā)布之日起施行,以前與本規(guī)定不符的按本規(guī)定執(zhí)行。市住房公積金管理中心可以根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策和我市住房保障體系建設(shè)的需要,依據(jù)本規(guī)定制定具體操作細(xì)則。